転勤で持家を賃貸に!!失敗から学んだ賃貸価格の決め方。知られざるリスクを公開!!

転勤が決まり、持家(マンション)をどうしようか検討し始めているビジネスマン(サラリーマン)の皆様こんにちは。まだ住んで、2~3年という方も珍しくはないのではないでしょうか。賃貸に出すことを前向きに考えてる方は、是非参考にしてみてください。落ち込む前に、まずは1歩!歩み始めましょう。

私の結論から言うと賃貸に出すのはそんなに甘くありませんでした!!つまり、賃貸経営としては失敗です!!

実際に貸し出して現実の厳しさを知りました。皆様にはぜひ、失敗しない賃貸価格の設定をしていただきたいです。

 

 

 

そこで、、、

ここは冷静に考えていきましょう。

かく言う私も、35年ローン新築購入したマンションに約3年半住んだところで、転勤の辞令を受けました。

結論から言いますと、私は非常に気に入っていたので、「いつかは戻りたい」「手放したくない」「老後に住めばいい」と思い、貸すことしか考えませんでした!!。

 

では賃貸に出す方法、リスクや経費管理を次に説明させていただきます。

【STEP1】これからは、あなたが大家さん(賃貸オーナー)

我々はサラリーマンです。会社の辞令に従うしかないのです。

しかし前向きに考えましょう。今までは、ただの住宅ローンを返す人。これからは、賃貸オーナー!!よい響きではありませんか!!

つまり誰かに住んでいただき、代わりにローンを返していただきそして不労所得も少し得ていきましょう。

寝ていれば、後はなにもしないで利益が出る理想の投資といえるのではないでしょうか!!

【STEP2】家賃設定にあたり(原価を計算しましょう)

原価A(住宅ローン、※住宅ローン減税(購入から10年未満の方))

原価Aを計算するに当たり注意点があります。マンションを購入した際に、頭金を入れている方もおられると思います。しかし、賃貸に貸し出す際は、マンション本体価格住宅ローンを組んだ想定で行う事が重要です。ここを間違えると、不当に安く貸し出してしまう要因となってしまします。もしくは、現在のマンション価格が分かる場合はその価格でも結構です。

今回はマンション本体価格(購入時)37,000,000円とします。

住宅ローン 1,243,020円 月額103,585円×12ヶ月
住宅ローン減税  200,000円(年1回年末に還付)  
マンション管理費  180,000円 月額15,000円×12ヶ月
マンション修繕積立金  120,000円 月額10,000円×12ヶ月
固定資産税  145,293円  
都市計画税    27,200円  
原価Aの合計(年額) 1,915,513円  

※下記は詳しい条件等です、必要ない方は次の項目に行きましょう。

【住宅ローン】

変動金利で年利0.95(ボーナス返済なし)の35年ローン。※元利金等

月額の返済額:103,585円

年合計:103,585円×12ヶ月=1,243,020円

【住宅ローン減税】※ある方は是非!!

200,000円

こちらも原価に計算しましょう。住宅ローン減税を受けている人も多数いるか思いますが、他人に貸した場合(つまり所有者が住まない場合)は住宅ローン減税は受けられなくなります。また、このような住宅ローン減税は、12月31日時点での計算となります。極端なはなし、前日の12月30日に住民票を移した場合、住宅ローン減税は受けられません。365分の364日住んでいたにもかかわらずです。ご注意ください。かなり損した気分になりますが、諦めましょう!!

原価B(不動産所得による、所得税と住民税)

まずは不動産所得の把握

※ここが、少しだけ計算しなくてはいけない項目がいくつかあります。根気よく行きましょう。

賃貸収入に対して、確定申告が必要となります。賃貸収入に対して、まるまる税金を支払わないように、まずは下記の経費を計上して、所得税の対象となる所得を少しでも減らしましょう。簡単に言うと節税対策です。やらなきゃ損です。

経費対象項目 年間費用  
マンション管理費 180,000円 月額15,000円(原価Aより)
マンション修繕積立金 120,000円 月額10,000円(原価Aより)
固定資産税 145,293円  
都市計画税 27,200円  
借入住宅ローン利息 288,000円 月額約24,000円。各自計算願います。
火災保険 4,397円 まとめて20年分支払っている場合は,1年分
建物減価償却 81,400円 37,000,000(税抜き)×0.22
一括償却資産 0円  
10万円未満の減価償却資産 0円 エアコン等を備品にする場合等
マンション管理委託費用 140,400円 月額賃料6%(下記※1)
契約に要した費用 200円 収入印紙
設備等の修理費用 0円  
リフォーム費用 66,000円 貸し出す前の清掃費用等
税理士手数料 0円  
青色申告の場合 100,000円 最大100,000円
経費合計 1,152,890円  

※1 マンション管理委託会社の毎月の管理費用

マンション管理委託会社に管理を委託する場合は、毎月管理費用を支払います。管理費用は、契約内容や委託会社によりますが、5%から10%と考えてください。

家賃設定を\195,000に設定した場合、毎月の管理費用は11,700円(195,000×6%=11,700)となります。

@11,700×12ヶ月=140,400円

さあ、計算しましょう。

年間の賃貸収入@195,000×12ヶ月=2,340,000円

経費合計が1,152,890円

不動産所得2,340,000円-1,152,890円=1,187,110円ということになります。

では次に行きましょう。後少しです。

所得税の計算

所得税の計算には、サラリーマンの方は、サラリーマンの所得不動産所得の合計に課税されることとなります。

仮にサラリーマンとしての給与所得3,500,000とした場合。※支払総額ではありません。注意願います!!源泉徴収票の給与所得控除後の金額-所得控除の額の合計となります。

課税される所得金額は3,500,000円+1,187,110円=4,687,110となります。つまり、税率は20%。※下記国税庁の表を参考にしてください。

計算してみましょう。4,687,110×20%=937,422円  安心してくだい!!控除額あります。937,422-427,500=509,922円(年額です)

さらに、すでに給与所得ですでに支払っている所得税を引きます。

509,922-300,000=209,922円(年額)(原価で計算しなくてはならない所得税です)

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

住民税

税率は常に10%です。不動産所得に10%と考えればよいでしょう。

1,187,110円×10%=118,711円(年額)

年間の原価合計は?月額原価合計は?(原価A+原価B)

原価A= 1,915,513円

原価B=所得税+住民税=209,922+118,711=328,633

合計額は1,915,513+328,633=2,244,146円(年額)

月額:187,013円

【STEP3】家賃の設定

月額187,012で貸すことができれば、なんとかプラスマイナス0。

うーーーん、いくらで貸すか。私は195,000円で貸しました。

実際に貸した私の経験から、次の下記2点のリスクは頭にいれるべきです。

・自分が引っ越した後に、清掃等を行うのに2週間ほどかかる。

・借り主が見つかるのに1ヶ月はかかる。(※自分の引っ越し前に、不動産仲介業者経由で募集広告を出してもらうのが通例です)

多少高めに設定しておかないと、利益出ません!!教訓です。意外と儲からないです。

【マンション設定価格に迷ったら】

マンション委託管理会社に相談すべし。自分の周辺の家賃相場のデータをしっかり持ってきてくれます。

まとめ

後悔のない賃貸オーナーになるためには、まずは正確な原価管理から始まります。そして、リスク管理です。

思うような金額で貸せない場合でも、想定できる許容範囲の損失に抑えることを心がけましょう。

友人や知人には、賃貸オーナー」と胸を張って言いましょう!!。

皆様の後悔のない賃貸オーナーになれることをお祈りしてます。

目指せ不動産王!!ではでは。

 

売れない不動産は無いSGS

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